Pronajímáte nemovitost, ovšem stále se nemůžete vyznat v platbě daní? Nevíte, jak postupovat při ztrátě nebo jaké zvolit odpisy?
Pronajímáte nemovitost, ovšem stále se nemůžete vyznat v platbě daní? Nevíte, jak postupovat při ztrátě nebo jaké zvolit odpisy? Odpovědi nejen na tyto otázky najdete v dnešním článku. Dále poradíme, co dělat v případě potřeby oprav či jak evidovat příjmy a výdaje.
Zdanit příjmy z pronájmu je pro někoho běžná rutina, ovšem pro některé stále velká neznámá. Důležité je vést si kompletní evidenci příjmů a výdajů. Co ale do zdanitelných příjmů patří a co naopak nikoliv?
S reálnými výdaji je více papírování
Evidence příjmů a výdajů je nutnou záležitostí, které se žádný pronajímatel nevyhne, a to ať už uplatňuje výdaje paušální či skutečné. V případě první možnosti je jasné, že výdaje nejsou nikterak zaznamenávány. Zvolený paušál se o veškeré výdaje na konci roku postará.
O skutečných výdajích je nutné mít záznamy, které zodpoví otázky „kdy, co, proč a kolik“. Je důležité mít nejen od všeho doklad, ale také paragon o zaplacení. Zároveň je zapotřebí vést evidenci odpisů, evidenci týkající se tvorby a použití rezervy na opravy a evidenci pohledávek a dluhů.
Záznamy mohou být vedeny buď elektronicky, nebo na papíře. Pro případ ztráty či poškození je vhodné evidenci zálohovat a doklady převést do elektronické formy.
Zrychlené odpisy přináší řadu nevýhod
Nyní se blíže podíváme na odpisy. Ty jsou důležitou součástí výdajů. Odpisy počítané dle zákonných vzorců v průběhu let „rozpustí“ pořizovací cenu nemovitosti do výdajů. Existují dva typy odpisů, a to zrychlené a lineární.
Výhodou zrychlených odpisů je kratší doba odepisování, ovšem na druhou stranu s sebou nesou i řadu nevýhod. Jednou z nich je, že dojde-li k opravám na nemovitosti, pak se doba značně prodlouží. Zrychlené odpisy je také nutné uplatnit buď v celé své výši, nebo vůbec. Zatímco u lineárních odpisů je dle zákona povoleno odepsat i menší část.
Při výběru odpisů je zapotřebí vědět, zda v budoucnu plánujete rozsáhlejší rekonstrukci nemovitosti. V neposlední řadě je také vhodné zmínit, že u odpisů je důležité operovat se správnou vstupní cenou, konkrétněji se jedná o pořizovací cenu. Ta se skládá například z kupní ceny a z vedlejších pořizovacích nákladů. U starších nemovitostí je pořizovací cenou reprodukční cena, což je cena, která by byla platná v době pořízení nemovitosti na realitním trhu.
Nákladnější opravy navyšují vstupní cenu nemovitosti
S opravami pronajímané nemovitosti souvisí takzvané technické zhodnocení majetku, které představuje rekonstrukci, modernizaci i nástavbu. Zároveň jeho cena za dané opravy musí přesáhnout 40 000 Kč. Pokud tomu tak je, pak není možné tyto výdaje uplatnit najednou v daném roce, kdy opravy probíhaly.
O cenu oprav se navýší vstupní cena nemovitosti. Z té se poté počítají odpisy. Znamená to tedy, že výdaje v podobě oprav přesahující 40 000 Kč se rozprostřou do zbývající doby odepisování.
Kdy jsou zálohy za energie a kauce zdanitelným příjmem?
U pronajímatelů často vyvstává otázka, zda mají být zálohy a kauce vedeny v kolonce „příjmy“. Odpověď je ano i ne. Záleží totiž na konkrétní situaci.
Pokud pronajímatel na konci roku vyúčtuje nájemcům skutečné výdaje za energie, pak zálohy na služby nezapisuje do zdanitelných příjmů. Tudíž ani platby za energie si nevede v daňových výdajích. Jestliže ale pronajímatel některé tyto služby poskytuje sám, je nutné příjmy a výdaje vést ve své evidenci.
Stejný princip fungování platí i u kauce. Je-li kauce vratná, není zapisována jako příjem. Je-li ale kauce využita k opravám, k nedoplatkům či k jiným škodám, je automaticky považována za zdanitelný příjem.
Ztrátu z pronájmu „snižte“ zisky z jiného podnikání
Daňová ztráta se velmi často týká především těch pronajímatelů, kteří uplatňují výdaje ve skutečné výši. Jak postupovat vyjde-li vám daňová ztráta?
Ztrátu z pronájmu lze vykompenzovat zisky z jiného podnikání. Využít můžete také zisky z kapitálového majetku či z ostatních příjmů, naopak nelze daňovou ztrátu vykompenzovat příjmy ze zaměstnání.
Pamatujte, že uplatněná ztráta nikterak neovlivní výši sociálního a zdravotního pojištění. Přehledu příjmů OSVČ se netýká. Zisk ztrátou nelze snížit!
Pozor si dejte na možné využití slev a odčitatelných položek, o které byste se snadno kvůli uplatnění ztráty mohli připravit.
Jestliže chcete do budoucna ztrátě předejít, pak zvažte snížení odpisů, čímž snížíte zdanitelné výdaje a zvýšíte zisk, popřípadě docílíte nulového základu daně.
