Investice do cenných papírů nebo do nemovitosti? Která je daňově výhodnější?

Uvažujete o investici a nemůžete se rozhodnout mezi nemovitostí a cennými papíry?

Uvažujete o investici a nemůžete se rozhodnout mezi nemovitostí a cennými papíry? Právě první možnosti nehrají do karet jen nízké ceny hypoték. S nemovitostí je spjata i řada daňových výhod. Pojďme se podívat, které to jsou.

Velkou výhodou investice do nemovitosti je, že ji lze celou tzv. „daňově umořit“. Proto koupě bytu či domu rozhodně nezavrhujte. Není nutné brát v potaz pouze výnosy a rizika. Zohlednit byste při investování měli i daňové výhody.

S jakými daněmi je nutné počítat?

Rozmýšlíte-li se mezi investicí do dluhopisů, akcií či podílových listů a mezi investicí do nemovitosti určené k pronájmu, pak je důležité vědět o všech daních, které s danou investicí souvisí.

Pokud vložíte naspořené peníze do cenných papírů, musíte počítat s daní z příjmů. Nájemní byt pak podléhá kromě daně z příjmů, také dani z nemovitých věcí a v některých případech i dani z nabytí nemovitostí a dani z přidané hodnoty.

Z hlediska počtu daní jasně vyhrává investice do akcií, dluhopisů nebo podílových listů, která je mnohem méně daňově zatížena.

DPH se netýká všech investic do nemovitosti

Ne vždy ale zmiňované daně s investicí do nemovitosti vždy souvisí. V případě koupě bytu staršího pěti let se DPH nevybírá, stejně jako u nemovitostí pořízených od nepodnikatelů. Daní z přidané hodnoty je zatížena pouze novostavba od developerské společnosti. DPH není nutné brát v potaz ani při prodeji nemovitosti, pokud však není investor podnikatelem. Pak ho ale zase čekají jiné výhody v podobě odpisů.

Pro zjištění celkového daňového zatížení je vhodné oběma typům investice vyčíslit pár základních parametrů:

Vstupní investice – 2 000 000 Kč

Čistý výnos – 6 % p.a.

Prodej investice – po 15 letech za 2 692 000 Kč

Co se čistého ročního výnosu týká, zmiňovaných 6 % odpovídá nájmu 10 000 Kč za měsíc, avšak bereme-li v úvahu, že se po celých 15 let nebude měnit. Dále je vhodné zmínit, že investice se nebude zhodnocovat o roční výnosy. Ty budou pravidelně vypláceny. Stanovená prodejní cena se rovná ročnímu zhodnocení 2 %.

Jsou daňově výhodnější cenné papíry či nemovitost?

V prvním roce investice do cenných papírů nám nevznikají žádné náklady. Až v roce 2017 přichází na řadu zaplacení daně z příjmů. Roční příjem z částky 2 000 000 Kč při ročním výnosu 6 % je 120 000 Kč, z toho daň z příjmů 18 000 Kč. Celkem zaplatíme na dani z příjmů 18 000 Kč * 15 let = 270 000 Kč.

V prvním roce investice do nájemního bytu vzniká náklad v podobě daně z nabytí. Ta z 2 000 000 Kč činí 80 000 Kč. Na dani z příjmů majitel bytu odvede za 15 let 41 200 Kč a na dani z nemovitých věcí 8 550 Kč. Celkové daňové zatížení investice do nemovitosti činí 80 000 Kč + 41 200 Kč + 8 550 Kč = 129 750 Kč.

Dle výpočtů je, co se částky daňového zatížení týká, výhodnější investice do nemovitosti. Na daních zaplatíte o 140 250 Kč méně.

S odpisy u družstevního bytu nepochodíte

Při prodeji nemovitosti je prozatím nutné počítat také s daní z nabytí. Tu nyní platí prodávající. Ovšem v průběhu několika let by mělo dojít ke změně zákona, kdy platba daně bude na kupujícím. Novela zákona by měla vstoupit v platnost dříve než po uplynutí 15 let, proto do daňového zatížení nemovitosti není započítána.

Od daně z příjmů z prodeje jsou obě investice osvobozeny, a to díky legislativě, která to umožňuje. Cenné papíry je potřeba vlastnit minimálně tři roky a nemovitost, ve které vlastník sám nebydlí, alespoň pět let.

Výše uvedené výpočty také nepočítají se ztrátou nájemce či s opravami. Na druhou stranu je dobré také zmínit, že pro dosažení takových či ještě lepších výsledků je nutné pořídit pro uplatnění odpisů byt v osobním vlastnictví, pokud bychom chtěli jako podnikatelé uplatnit odpisy. U družstevního vlastnictví nemovitost není možné odepisovat, stejně jako při bezúplatném nabytí. Odpisy je možné využít u daně z příjmů z nemovitosti, a to 15 % z nájemného sníženého o zrychlený odpis bytu.

Půjčka.co je bezpečný web

Náš web je bezpečný a všechna data šifrována. Čtěte více


Kdo šetří, má za tři.

Je možné získat lepší % úroků, výhodnější tarif a nebo naspořit 20 000 Kč ročně. Kdo na to jde online, jde to na chytře!

Půjčky

Úrok od 2,99 %
až do výše 5 000 000 Kč

Vybrat půjčku

Hypotéky

Úrok od 1,79 %
až do výše 32 000 000 Kč

Spočítat hypotéku

Konsolidace

Úrok od 2,99 %
až do výše 900 000 Kč

Sloučit půjčky

Spořící účty

Úročení Vašich peněz
úrokem až 3 %.

Vybrat spoření

Bankovní účty

Založte si účet online,
bez poplatku za vedení.

Založit účet