Chcete refinancovat hypotéku? Vyhraďte si na vše dostatek času. Může se stát, že refinancování nepovolí na základě institutu zákazu zcizení a zatížení nemovitosti.
Chystáte se refinancovat hypotéku u konkurenční banky? Pak si na vše vyhraďte dostatečný časový prostor. A hlavně komunikujte se současným poskytovatelem hypotéky. Může se totiž stát, že refinancování nepovolí na základě institutu zákazu zcizení a zatížení nemovitosti. Vysvětlíme, co tato právní norma znamená, a jakým způsobem komplikuje refinancování hypoték.
Institut zákazu zcizení a zatížení nemovitosti zavádí novela občanského zákoníku, která vstoupila v platnost v lednu 2014. Právní úprava je ve své podstatě pojistkou bank před odlivem klientů na konci fixačního období hypotéky. Tento nástroj totiž bankám umožňuje rozhodovat o tom, zda klient smí hypotéku refinancovat u konkurenční banky či nikoliv.
Funkce bankovní pojistky v praxi
Bankovní pojistka je dána prostou smluvní úpravou s využitím zákazu zatížení a zcizení nemovitosti. Funkce úpravy je založená na podobném principu, jako zástavní právo k nemovitosti, které je běžným smluvním požadavkem banky při sjednání hypotéky.
Stejně jako zástavní právo k nemovitosti, tak i zákaz zcizení a zatížení nemovitosti může být zaveden do katastru nemovitostí. V případě žádosti o refinancování hypotéky musí stávající banka s tímto krokem souhlasit. V opačném případě se klient vystavuje sankcím.
Chcete nejvýhodnější hypotéku? Srovnejte si nabídky.Chci porovnat
Co znamená zákaz zatížení a zcizení nemovitosti?
Pro pořádek upřesníme význam dvou klíčových pojmů, které komplikují refinancování hypotéky. Pojem zákaz zcizení v praxi znamená nemožnost nemovitost prodat či darovat bez písemného souhlasu banky.
Druhým pojmem je zákaz zatížení nemovitosti, který ve své podstatě neumožňuje zatížit nemovitost jiným věcným právem. V praxi to znamená, že nemovitost nelze zatížit věcným břemenem nebo zástavním právem. Zákaz zatížení nemovitosti lze uplatnit ve třech variantách odstupňovaných podle míry vypověditelnosti.
- smluvní zákaz zatížení nemovitosti bez zápisu do katastru nemovitostí
- zákaz zatížení nemovitosti zástavním právem bez písemného souhlasu věřitele
- zákaz zatížení nemovitosti zástavním právem
První varianta je ukotvena pouze ve vzájemné smlouvě a disponuje nejnižším stupněm ochrany vůči vypověditelnosti a na rozdíl od dalších dvou variant se nezanáší do katastru nemovitostí. Porušení této smluvní části je většinou ochráněno smluvní pokutou. U druhé varianty je pro zatížení nemovitosti zástavním právem, tedy refinancování, potřebný pouze písemný souhlas stávající banky. Třetí varianta představuje nejvyšší stupeň ochrany věřitele. Pro souhlas k refinancování musí stávající banka podat žádost na katastr nemovitostí o výmaz zákazu zatížení nemovitosti zástavním právem.
Jak předejít komplikacím při refinancování?
Zásadní radou, jak předejít budoucím komplikacím při refinancování hypotéky, je nenechat institut zákazu zcizení a zatížení nemovitosti ukotvit ve smlouvě. Pokuste se s bankou vyjednávat. Kvůli získání klientů jsou ochotné udělat ústupky.
